„Lex deweloper” to potoczna nazwa specustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, która weszła w życie półtora roku temu. W skrócie, ustawa ta umożliwia, po spełnieniu pewnych warunków, budowę bloków mieszkalnych niezależnie od obowiązujących zapisów miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Wyszków doczekał się pierwszego przypadku zastosowania „lex deweloper” w praktyce. 28 stycznia do burmistrza wpłynął wniosek firmy "ZM Transport PTM" z Wyszkowa o "ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej na działkach nr 4687, 4688, 4690, 4691/2, 4693/2, 4694, 4695/2, 4696/1" przy ul. Okrzei w Wyszkowie. To teren byłej mleczarni.
Wyżej, więcej...
Według koncepcji architektonicznej, na działkach byłej mleczarni usytuowane mają zostać dwa budynki: trzykondygnacyjny budynek B od strony ul. Okrzei z częścią mieszkalną (od 14 do 16 mieszkań) i usługami w parterze (430 m kw. powierzchni usługowej) oraz budynek A - położony bliżej osiedla Norwida - z mieszkaniami w liczbie od 250 do 259. Na terenie inwestycji, która - jak szacuje inwestor - pomieści około 500 mieszkańców, zaplanowano 275 miejsc parkingowych podziemnych oraz 21 miejsc parkingowych naziemnych (wszystkie przy budynku B). Przewidziano także miejsca postojowe dla rowerów (dwa miejsca na jeden lokal mieszkalny).
Dla obszaru tej planowanej inwestycji, obejmującego łącznie osiem działek, obowiązuje kilka miejscowych planów zagospodarowania. Przewidują one, że na działkach bezpośrednio od ul. Okrzei dopuszczona jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zaś na pozostałych zabudowa wielorodzinna o maksymalnie trzech kondygnacjach, do 13 metrów wysokości zabudowy, ze wskaźnikiem intensywności zabudowy 2.0 i powierzchnią biologicznie czynną od 30 do 40%.
Tymczasem inwestor w swoim wniosku wskazuje konkretnie, wbrew którym zapisom planów zagospodarowania chce zrealizować swoją inwestycję. I tak:
- w miejscu, gdzie dopuszczona jest zabudowa jednorodzinna - we frontowej części działki od ul. Okrzei - chce zbudować trzykondygnacyjny budynek mieszkalny wielorodzinny z usługami w parterze i z garażem podziemnym
- w/w budynek ma mieć stropodach, a nie jak dopuszcza plan zagospodarowania - dach symetryczny dwu- lub wielospadowy
- maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy inwestor określił dla całej inwestycji na poziomie 3.0
- powierzchnię biologicznie czynną zamierza obniżyć na terenie inwestycji ze wspomnianych 30-40% do 25%
- wysokość jednego z dwóch planowanych budynków inwestor chce podnieść z dopuszczalnych 13 metrów w części nawet do 23 metrów. Planuje bowiem zabudowę kaskadową (najniższą od strony ul. Okrzei - red.) o wysokości budynków od 11 do 23 metrów
- liczba kondygnacji ma być zróżnicowana i liczyć od 3 do nawet 7 kondygnacji.
Zdaniem inwestora, "cały zespół mieszkaniowy wielorodzinny pozostanie neutralny wobec krajobrazu oraz zabudowy istniejącej, nie stwarzając dysonansu wizualnego".
LSU nie chronią
Aby chronić się przed "lex deweloper", wiele samorządów uchwaliło tzw. lokalne standardy urbanistyczne (LSU). Ma takie i gmina Wyszków. Jak się jednak okazuje, w przypadku inwestycji przy ul. Okrzei zapisy LSU w żaden sposób nie utrudniają inwestorowi planowania zabudowy wbrew zapisom planów zagospodarowania. Inwestycja spełnia prawie wszystkie warunki określone w LSU: ma dostęp do drogi publicznej, dostęp do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, sieci elektroenergetycznej, ciepłowniczej, znajduje się w odległości nie większej niż 500 m od przystanku komunikacji publicznej, nie większej niż 1500 m od szkoły i przedszkola, zapewnia dostęp do urządzeń wypoczynku i rekreacji. Jedynym warunkiem z LSU, którego planowana inwestycja nie spełnia, jest zapis o dopuszczalnej wysokości zabudowy. Mianowicie lokalne standardy urbanistyczne dla gminy Wyszów określają ją na maksymalnie trzy kondygnacje. Aby więc ominąć ten zapis LSU, inwestor odwołuje się do zapisów ustawy "lex deweloper", która mówi, że "jeżeli w odległości nie większej niż 250 metrów od planowanej inwestycji znajdują się budynki mieszkalne o wysokości przekraczającej trzy kondygnacje, wówczas maksymalną wysokość budynków objętych inwestycją wyznacza wysokość najwyższego budynku w istniejącej już zabudowie". Powołując się na ten zapis i nawiązując do sąsiednich bloków na osiedlu Norwida, inwestor może zatem występować o uzgodnienie zabudowy wyższej niż trzy kondygnacje.
Radni mogą odmówić
Zgodnie z przepisami wniosek inwestora o ustalenie lokalizacji inwestycji burmistrz Wyszkowa już przekazał do uzgodnień kilkunastu instytucjom, służbom i inspekcjom, w tym także gminnej komisji architektoniczno-urbanistycznej. Jeżeli nie wpłyną od nich żadne uwagi, należy uznać wniosek za uzgodniony. Wówczas tematem zajmie się Rada Miejska w Wyszkowie, która musi wydać rozstrzygnięcie w drodze uchwały. Zdaniem Iwony Kozon, naczelnik Wydziału Zagospodarowania Przestrzennego i Gospodarki Nieruchomościami w Urzędzie Miejskim, w przypadku inwestycji przy ul. Okrzei, nie ma argumentów, aby Rada Miejska nie przychyliła się do wniosku inwestora. Są miasta w Polsce, gdzie radni odmawiali inwestorom nawet gdy wnioski spełniały wszystkie wymagane ustawą wymogi (przykładem jest Warszawa). W Lublinie inwestor chciał zbudować dwa bloki z łącznie 90 lokalami mieszkalnymi. Miały one powstać na terenie przeznaczonym w planie miejscowym na zieleń. Radni odmówili realizacji tej inwestycji. Sprawę zbadał Wojewódzki Sąd Administracyjny, który uznał prawo radnych do odmówienia realizacji inwestycji w ramach specustawy mieszkaniowej.
- Rada miasta może odmówić zgody na realizację inwestycji mieszkaniowej, nawet jeśli spełnia ona wszystkie wymagane parametry, a wniosek jest poprawny formalnie - uzasadniał sąd. A inwestor może jeszcze odwołać się do NSA.
Deweloperzy są gotowi na batalię sądową z samorządami. W ciągu pierwszego roku obowiązywania specustawy. we wszystkich wojewódzkich dziennikach urzędowych, opublikowano łącznie 45 uchwał o lokalizacji inwestycji mieszkaniowych. Tylko 32 z nich to specuchwały pozytywne. Aż 12 to uchwały, na mocy których radni miast postanowili odmówić ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej - donosi Rzeczpospolita. Specuchwały pozytywne podjęto m.in. w w Stargardzie, Mławie, Legionowie, Piotrkowie Trybunalskim czy Kędzierzynie Koźlu. Ale na przykład w Gdańsku „do kosza" trafiło już kilkanaście wniosków deweloperów. Urzędnicy wskazywali w nich na błędy formalne i wnioski kierowali do uzupełnienia. W jednej z podbydgoskich miejscowości radni wydali odmowę dla inwestora, mieli bowiem opinię (negatywną) rady sołeckiej, sprzeciw mieszkańców oraz analizę, która wskazywała, że na terenie gminy jest ponad 1200 ha terenów inwestycyjnych, które zgodnie z planami miejscowymi mogą być wykorzystane pod „mieszkaniówkę". Dla Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy było to jednak za mało i uchwałę unieważnił, dając inwestorowi zielone światło dla realizacji inwestycji. Podobną decyzję, wskazując że niezadowolenie mieszkańców sąsiadujących z inwestycją nie jest dostatecznym argumentem za odrzuceniem przez radę wniosku dewelopera, wyraził WSA w Poznaniu - czytamy w http://regiodom.pl/ Jaką decyzję podejmie Rada Miejska w Wyszkowie? Przekonamy się najpewniej już w kwietniu.
Czas na uwagi
Tymczasem każdy zainteresowany może zapoznać się z dokumentacją inwestycji planowanej przy ul. Okrzei w Wyszkowie i wnieść uwagi do wniosku inwestora. Jest na to czas do 7 marca.
